La Llei 4/2016, del 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l’habitatge de les persones en risc d’exclusió residencial.

En data 29/12/2016 es publica al DOGC la Llei 4/2016, del 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l’habitatge de les persones en risc d’exclusió residencial.  Es tracta d’una llei presentada pel procediment d’urgència per substituir la Llei 24/2015 que va ser parcialment suspesa pel Tribunal Constitucional.

Sobre els treballs previs d’elaboració d’aquesta llei cal destacar el dictamen del Consell de Treball Econòmic i Social de Catalunya sobre l’avantprojecte.

També cal apuntar la visió crítica de la PAH en relació a la llei aprovada.

De l’esmentada llei també es troba per internet algun que altre interessant resum.

La llei duu un annex amb la relació de municipis definits com àrees de demanda residencial forta i acreditada entre els quals figura el municipi de Sant Boi de Llobregat.

I.- OBJECTE.

L’objecte de la Llei -del qual se’n fa breu resum al portal gencat-, és l’adopció de mesures de protecció del dret a l’habitatge i serveis socials i regular els procediments extrajudicials de resolució de conflictes derivats de les relacions de consum, amb relació a les persones físiques residents a Catalunya que es troben en situació d’exclusió residencial o que estan en risc de trobar-s’hi sens perjudici d’altres mesures protectores establertes per la normativa vigent aplicant-se en cas de concurrència de règims incompatibles el que resulti més beneficiós per a la persona interessada a petició d’aquesta.

II.- FÒRMULES D’ACTUACIÓ.

Les fòrmules d’actuació que s’hi estableixen –al marge d’altres fòrmules establertes per la resta de l’ordenament jurídic-, són:

1. La mediació en l’àmbit del consum.
2. L’expropiació temporal d’habitatges buits.
3. L’obligació de reallotjament, en determinats supòsits, de persones o unitats familiars en risc d’exclusió residencial.
4. L’expropiació del dret d’ús en els casos establerts per aquesta llei.
5. La dotació d’ajuts econòmics que permetin mantenir l’ús de l’habitatge habitual.
6. La dotació d’ajuts econòmics per al reallotjament.
7. La dotació dels ajuts necessaris per a garantir a les famílies en situació de vulnerabilitat l’accés a un habitatge com a suport bàsic.
8. El suport i la informació tant a l’Administració de justícia com als particulars implicats en procediments que poden comportar la pèrdua de llur habitatge habitual, per a evitar que es vulnerin llurs drets fonamentals.

III.- MESURES PROTECTORES EN MATÈRIA D’HABITATGE I CONSUM. TÍTOL II DE LA LLEI 4/2016.

III.1.- Mesures protectores en situacions de sobreendeutament (capítol I, del Títol II).

Es regula un procediment de mediació voluntari que es regeix per l’establert al Codi de consum de Catalunya i les singularitats de la pròpia llei. El procés de mediació pot ser sol·licitat tant per la part deutora com creditora i ha de ser aprovat per un nou organisme creat per la pròpia Llei: la Comissió d’Habitatge i Assistència per Situacions d’Emergència Social.

El mediador designat ha d’elaborar l’estudi d’orientació i proposa un pla de sanejament –de durada màxima 3 anys o excepcionalment de 5 anys-, per redreçar la situació econòmica del deutor. El pla de sanejament pot incloure:

1. Reordenació dels préstecs o crèdits amb possibilitat d’ajornaments o fraccionaments de pagaments fins a un límit màxim de 3 anys –excepcionalment 5-, amb interessos que no poden superar en 2 punts l’interès legal del diner.
2. Condonació total o parcial de deutes.
3. Liquidació del patrimoni del deutor i condonació dels deutes restants.
4. Alliberament de deutes si el deutor està en risc d’exclusió residencial sempre que renuncii a fer pagaments a crèdit, ajornats o similars.
5. Altres aspectes i, en especial, limitacions del deutor amb relació a la seva capacitat de disposició patrimonial

La resolució del procediment pot ser impugnada pels interessats en reposició -recurs potestatiu-, i davant la Jurisdicció Contenciosa Administrativa.

En el que afecta els procediments judicials per impagaments derivats d’una situació de sobreendeutament, si en el procediment de mediació no s’arriba a un acord, el pla de sanejament pot ésser requerit i considerat per l’autoritat judicial, o bé pot ésser aportat per les parts en el procediment. En tots els casos, s’ha de respectar el principi de confidencialitat i la protecció de dades de caràcter personal.

III.2.- Mesures per a augmentar el parc social d’habitatges assequibles en lloguer (Capítol II del Títol II).

Es preveu l’expropiació temporal d ‘habitatges buits per causa d’interès social (article 15). Potestat atribuida a totes les Administracions Públiques de Catalunya a l’efecte de dotar-se d’un parc social d’habitatges assequibles de lloguer. Període de 4 a 10 anys com a màxim i d’acord amb l’article 72 de la Llei d’Expropiació Forços de 1954

A) Requisits per aplicar l’article 72 de la Llei d’Expropiació Forçosa:

1. Que els immobles d’àrees indicades per l’article 12.5 de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge, o en els municipis que el Govern declari per decret, atenent a la demanda de les necessitats d’habitatge i el parc d’habitatges buits que hi hagi en l’àmbit territorial corresponent. Per a determinar aquest àmbit, s’ha de donar audiència a les entitats locals afectades i tenir en compte la participació del Consell de Governs Locals o de les organitzacions associatives dels ens locals més representatives.
2. Habitatges inscrits en el Registre d’habitatges buits i habitatges ocupats sense títol habilitant, o siguin susceptibles d’estar-hi inscrits, o pertanyin a persones jurídiques que els hagin adquirit d’un titular d’habitatges inscrits en el Registre en primera o ulteriors transmissions, encara que el titular actual sigui un fons de titulització d’actius o l’adquisició s’hagi efectuat mitjançant la transmissió d’accions o participacions de societats mercantils.

B) Procediment:

1. Comunicació al titular perquè acrediti en un mes que disposa d’un contracte que habiliti ocupació. Finalitzat el termini s’iniicia el procediment expropiatori que conclou si s’arriba a un acord per a la cessió convencional de l’ús de l’habitatge a una administració pública de Catalunya perquè aquesta estableixi un lloguer social, que s’ha de subscriure en el termini de tres mesos.
2. Atenent la necessitat urgent que calgui satisfer, la resolució d’inici de l’expedient d’expropiació forçosa porta implícita la declaració d’ocupació urgent, als efectes del que estableix l’article 52 de la Llei sobre expropiació forçosa.
3. El que disposa aquest article està sotmès a l’obligació del beneficiari de la càrrega de complir amb la funció desatesa, que ha estat la causa de l’expropiació temporal, en el termini d’un mes a partir del moment en què l’habitatge estigui en condicions d’ús efectiu i adequat.

C) Preujust expropiatori.

Es determina mitjançant l’acord de les parts, atenent als criteris de lloguer social establerts per l’article 5.7 de la Llei 24/2015. Si no hi ha acord, s’inicia l’expedient de preu just, que ha d’ésser fixat pel Jurat d’Expropiació de Catalunya. En la determinació de l’import s’ha de tenir en compte el cost de l’adequació de l’habitatge, a l’efecte de garantir que l’immoble es troba en condicions d’ús efectiu i adequat, d’acord amb l’article 30 de la Llei 18/2007.

El pagament del preu just es pot fer de manera fraccionada, en períodes mensuals.

III.3.- Mesures per a resoldre la manca d’habitatge de les persones o unitats familiars en risc d’exclusió residencial (Capítol III).

III.3.1.- Obligació de reallotjament en determinats supòsits de persones o unitats familiars en risc d’exclusió residencial (article 16).

S’estableix un sistema transitori i excepcional per a reallotjar les persones o unitats familiars ocupants de determinats habitatges en risc d’exclusió residencial i que poden perdre l’habitatge habitual, sempre que no tinguin cap possibilitat d’accedir a l’ús legítim d’un altre habitatge.

Segons l’apartat 2 de l’article 16, els supòsits de pèrdua de l’habitatge són:

1. La transmissió d’habitatges derivats d’acords de compensació o dació en pagament de préstecs o crèdits hipotecaris sobre l’habitatge habitual o la signatura de la compravenda d’un habitatge que tingui com a causa de la venda la impossibilitat del prestatari de retornar el préstec o crèdit hipotecari.
2. L’execució hipotecària o el desnonament per impagament de les rendes de lloguer

Els subjectes obligats a oferir el reallotjament a un habitatge de llur titularitat –en lloguer i per un termini de 3 anys-, són els adquirents dels habitatges i els instants dels processos judicials d’execució hipotecària o de desnonament per impagament de rendes de lloguer  que siguin persones jurídiques titulars d’habitatges inscrits en el Registre d’habitatges buits i d’habitatges ocupats sense títol habilitant, o susceptibles de ser-hi inscrits, o persones jurídiques titulars d’habitatges que hagin adquirit d’un titular d’habitatges inscrits en el Registre en primera o ulteriors transmissions, encara que el titular actual sigui un fons de titulització d’actius o que l’adquisició s’hagi efectuat mitjançant la transmissió d’accions o participacions de societats mercantils.

L’obligació de reallotjament es subjecta a les següents condicions:

1. Durant la vigència del contracte de lloguer, la renda contractual s’ha d’ajustar a l’article 5.7.a de la Llei 24/2015, la qual s’ha de revisar anualment i sempre que canviïn les condicions de la persona o la unitat familiar.
2. S’ha de prioritzar el reallotjament a l’habitatge habitual afectat pel deute.
3. L’habitatge alternatiu ha d’estar situat al mateix terme municipal, llevat que es disposi d’un informe dels serveis socials municipals que acrediti que el trasllat a un altre terme municipal no ha d’afectar negativament la situació de risc d’exclusió residencial de la unitat familiar.
4. L’obligació de reallotjament és aplicable abans de l’adquisició del domini en el cas de l’apartat 2.a, o a partir del moment que s’hagi presentat la demanda judicial d’execució hipotecària o de desnonament per manca de pagament de les rendes de lloguer, o que s’hagi notificat la voluntat de presentar-la, en els casos a què fa referència l’apartat 2.b.
5. L’oferiment de reallotjament a què fa referència l’apartat 3 s’ha de comunicar, en el termini de tres dies hàbils des del moment en què s’ha produït, a l’ajuntament del municipi en què està situat l’habitatge i a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.
6. Una vegada transcorreguts trenta dies des de l’oferiment de reallotjament, si no s’ha acceptat formalment s’entén rebutjat.
7. La concessió d’un habitatge alternatiu ha d’anar vinculada a la participació de les persones afectades en un pla d’acompanyament econòmic, social i laboral, adequat a llur situació i orientat a ajudar-les a recuperar la plena autonomia.
8. La vigència de les mesures establertes s’estableix amb un caràcter temporal màxim de tres anys a partir de l’endemà de l’entrada en vigor d’aquesta llei, sens perjudici de la durada dels contractes de lloguer concertats a l’empara d’aquest article.

III.3.2.- Expropiació de l’ús (article 17).

1.- La transmissió d’habitatges derivats d’acords de compensació o dació en pagament de préstecs o crèdits hipotecaris sobre l’habitatge, establerts per la impossibilitat de retornar el préstec hipotecari, està sotmesa al procediment de mediació anteriorment esmentat  -veure apartat III.1-. Aquest procediment el pot instar qualsevol de les parts.

Cal informe de l’Administració competent en matèria de serveis socials sobre l’existència de risc d’exclusió residencial o vulnerabilitat. Cas de ser confirmatori l’informe s’ha de posar en coneixement dels òrgans corresponents en matèria d’habitatge als efectes d’adoptar les mesures de protecció que aquesta llei estableix.

2.- Si l’adquirent de l’habitatge està inscrit en el Registre d’habitatges buits i habitatges ocupats sense títol habilitant, i l’habitatge objecte de transmissió està situat en els àmbits territorials a què fa referència l’article 15.2.a, es declara d’interès social la cobertura de la necessitat d’habitatge. A aquest efecte, les administracions públiques poden exercir una expropiació del dret d’ús -regulat a l’article 562-1 del Codi civil de Catalunya-, a favor de les administracions públiques catalanes i per un període de tres anys, a l’efecte de permetre el reallotjament.

3.- L’import de l’expropiació temporal es determina per acord de les parts, atenent als criteris de lloguer social establerts per la Llei 24/2015. Si no hi ha acord, s’inicia l’expedient de preu just que fixa el Jurat d’Expropiació de Catalunya. En la determinació del preujust expropiatori es tindrà en compte el cost de l’adequació de l’habitatge a l’ús previst, d’acord amb l’article 30 de la Llei 18/2007.

4.- La resolució d’inici de l’expedient d’expropiació forçosa porta implícita la declaració d’ocupació urgent, als efectes de l’article 52 de la Llei sobre expropiació forçosa.

III.3.3.- Informes socials de vulnerabilitat en procediments judicials d’execució hipotecària o de desnonament (article 18).

1.- En els esmentats procediments judicials les administracions públiques competents han de facilitar als afectats o directament a l’òrgan judicial, els informes socials que acreditin la situació de vulnerabilitat, als efectes de sol·licitar la suspensió o l’ajornament temporal del procediment o de preparar una demanda d’empara. Aquests informes han de consignar les gestions que s’han fet per a facilitar el reallotjament dels afectats, els ajuts necessaris per a garantir llurs drets i els terminis previstos.

2.- Per fer viable aquesta previsió s’hi estableix que la Generalitat subscrigui protocols amb els òrgans de govern judicial a Catalunya als efectes de la comunicació de les dades de les persones que, com a conseqüència de diligències de llançament, es poden trobar en una situació d’exclusió residencial, en el marc de la normativa de serveis socials i per a l’exercici de les competències en aquesta matèria.

IV.- NORMATIVA AFECTADA PER AQUESTA LLEI.

A) Llei 22/2010, de 20 de juliol, del Codi de Consum de Catalunya.

B) Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge de Catalunya. Es, es modfiiquen els articles 12, 118 i 124.

---

Al fil de la imatge de la promoció del “Pocero de Seseña” que encapçala aquest post… Us sona Trashman de J. Hendrix? o la pel·lícula Miracolo a Milano de Vittorio de Sica?